Novo momento para São Paulo

Numa cidade complexa como a nossa, é fundamental o equacionamento dos problemas relacionados à mobilidade. Seguramente, uma rede de transporte de massa eficiente é a correta solução para esta equação, embora atingir este objetivo em curto prazo não seja simples. Para se ter uma ideia da dificuldade, em Paris, a rede de metrô tem 10 mil habitantes por km de linha, e em São Paulo esse numero sobe para 153 mil habitantes por km.

Obviamente, além da busca por um sistema de mobilidade eficiente, o planejamento deve considerar uma premissa básica: a demanda por novas moradias e locais para o exercício das atividades de comércio e serviços. Em São Paulo são lançadas anualmente 30 mil unidades residenciais. Impedir a produção imobiliária no município não pode ser cogitado, pois isso levaria a um aumento brutal dos preços dos imóveis na Capital, e parte desta demanda passaria a morar na Região Metropolitana e nas cidades próximas. Certamente, São Paulo, que recebe diariamente um milhão de viagens oriundas de municípios vizinhos, veria o agravamento da falta de mobilidade.

Existem duas formas, não excludentes, de diminuir os deslocamentos. Adensar a cidade ao longo de eixos de transporte de massa e induzir a implantação de polos de desenvolvimento autossustentáveis.

Contudo, cabe esclarecer o conceito de adensamento. Primeiro, deve-se entender que, embora interligadas, há duas formas básicas de adensamento: por volume de construções ou aglutinação de pessoas. Do ponto de vista construtivo, é possível adensar sem verticalizar, simplesmente mudando a forma de ocupação dos edifícios no terreno. Já adensar sob o ponto de vista populacional depende do número de unidades na mesma área construída.

Para deixar mais claro o conceito, vamos comparar novamente São Paulo com Paris. Aqui na Capital, a densidade populacional média é de 7,4 mil habitantes por Km²; Paris tem quase três vezes mais esta densidade, com 21 mil habitantes por Km². E lá, tudo funciona, mesmo com alto adensamento populacional e construtivo, mas sem verticalização, e com uma rede de transporte de massa eficiente.

É possível estruturar modelos de adensamento sem efeitos danosos à cidade, tirando partido da economia de escala, otimização do uso do solo e da infraestrutura urbana, conseguindo um menor custo “per capta” para os investimentos públicos.

O preço do terreno por m² de área construída é outra questão importante, por estar relacionada diretamente com o preço final dos imóveis. Se considerarmos o coeficiente de aproveitamento de um terreno como sendo o índice que mede a área construída potencial em função da área de terreno efetiva, vamos verificar que, partindo de um coeficiente de aproveitamento igual a 1,0, o preço do terreno por metro quadrado de área construída reduz-se em 75% quando se chega ao coeficiente 4,0. Essa redução chega a 83% quando se atinge o coeficiente 6,0, e a redução é de 90%, quando se chega ao valor 10,0. A partir deste índice, a redução para efeito do preço do terreno passa a não ser considerável.

Vagas de garagens é outro ponto crucial. O que fazer com os carros? A diminuição do uso do transporte individual vai acontecer na medida em que se ampliarem os investimentos em infraestrutura. Existem, em princípio, três formas diretas de gerar recursos para esse fim: ajustar o orçamento municipal, desenvolver parcerias público-privadas específicas e contar com recursos complementares do Estado e da União.

Outro sistema interessante usado em vários países é o TIF (Tax Increment Financing). O modelo consiste na emissão de títulos municipais lastreados na futura arrecadação de impostos, ampliada pelo valor imobiliário gerado com o adensamento potencial proposto. Neste caso, os investimentos não deveriam se restringir à infraestrutura de transportes, devendo também ser alocados para sistemas sociais, como escolas, parques, creches, hospitais e centros culturais.

Com o novo Plano Diretor, estamos diante da oportunidade de orientar a cidade para um novo e eficiente modelo de ocupação, livre de questões ideológicas retrógradas, centrado em ações que promovam bem-estar e qualidade de vida para todos. Não podemos perder esta chance!

Claudio Bernardes é presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e reitor da Universidade Secovi