Medidas equilibram concorrência no Minha Casa, Minha Vida

Um grupo de empresários do mercado imobiliário integrante da CII/CBIC – Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção iniciou debates no final de 2010 sobre a necessidade de a Caixa Econômica Federal disciplinar as contratações no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida por pessoas físicas que produzem imóveis em escala como se fossem pessoas jurídicas, o construtor “formiga”. “Percebemos uma forte e desigual concorrência entre eles e as empresas formais”, explica João Crestana, que preside a Comissão e também o Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Na avaliação do setor, essas pessoas físicas vinham obtendo algumas vantagens competitivas ao se “disfarçarem” de empresas, tais como menor custo de produção, em razão do uso de mão de obra informal, fato que os levava a não recolherem impostos trabalhistas; compra de insumos como consumidores finais, dentre outros atos. “Além disso, elas não sofrem com as burocracias para aprovação de projetos e concessão de financiamentos”, ressalta Crestana.

O principal resultado dessas práticas é a oferta de produtos de menor qualidade construtiva, que comprometem todo o segmento formal. “Sem contar que essas obras são financiadas com recursos do FGTS, gerados pelos trabalhadores com carteira assinada. É a formalidade em benefício da informalidade”, completa Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP e conselheiro titular do Fundo pela CNC (Confederação Nacional do Comércio).

Antes mesmo de o segmento imobiliário apresentar documento formal à Caixa sobre o problema registrado em todo o País, o agente financeiro efetuou amplo diagnóstico de seus imóveis financiados, que revelou a existência de falhas construtivas em inúmeras unidades para as quais o banco financiou apenas a aquisição ao mutuário final e cuja produção foi realizada com recursos próprios dos construtores, principalmente em áreas afastadas e desprovidas de pavimentação.

A Caixa suspendeu a recepção de novos pedidos de financiamentos, cuja produção não seja financiada por ela e cujas unidades estejam localizadas em áreas sem infraestrutura adequada. Porém, financiamentos deferidos até 11/2/2011 terão suas propostas concluídas, a fim de não prejudicar as famílias que adquiriram tais unidades.

Para Crestana, são necessárias regras claras para manter a qualidade do crédito imobiliário e a sua manutenção pelos próximos 15 anos. “Afinal, encontramos o caminho e a equação para solucionar a falta de habitação no Brasil”, conclui o dirigente.

Na opinião de Petrucci, a medida da Caixa é muito importante, pois demonstra a preocupação do banco em garantir a transparência na concessão de crédito e fortalecer a atuação das empresas formais, que cumprem inúmeras exigências até obter o financiamento à produção.

Confira as medidas adotadas pela Caixa para garantir a qualidade e segurança dos imóveis financiados dentro do Minha Casa, Minha Vida.

Nota Oficial da Caixa Econômica Federal

Com o objetivo de evitar problemas construtivos e garantir infraestrutura adequada às unidades habitacionais financiadas pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, a Caixa efetuou amplo diagnóstico dos imóveis por ela financiados, situados em áreas de maior incidência de reclamações por parte dos moradores. O resultado da análise revelou que esse tipo de ocorrência está mais relacionado aos imóveis para os quais a Caixa financiou apenas a aquisição ao mutuário final e cuja produção foi realizada com recursos próprios dos construtores, principalmente em áreas afastadas e desprovidas de pavimentação.

Por conta disso e com o objetivo de preservar a qualidade dos imóveis financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida, bem como das condições de moradia das famílias, a Caixa suspendeu a recepção de novos pedidos de financiamentos, naqueles casos em que a produção dos imóveis não foi por ela financiada e em que as unidades estavam localizadas em áreas desprovidas de infraestrutura adequada.

Em um primeiro momento, para não prejudicar aquelas famílias que haviam adquirido essas unidades e que estavam com o pedido de financiamento deferido até 11/2/2011, foi autorizada a continuidade da tramitação dessas propostas. Porém, a Caixa adotou providências para minimizar o risco de eventuais falhas construtivas não facilmente percebíveis.

Concluída mais uma etapa do diagnóstico, a Caixa estabeleceu regra de transição que vigorará no período de 28/2/2011 a 30/6/2011. Portanto, desde que atendida uma série de pré-requisitos, todos eles voltados para preservar a qualidade e as condições de habitabilidade do imóvel, as unidades da Caixa estão autorizadas a recepcionar novas propostas de financiamentos cujo terreno ainda não esteja dotado de pavimentação. Parte dessas regras já era regularmente exigida antes da suspensão da recepção dessa modalidade de propostas.

Dentre os pré-requisitos destacamos:

1) Existência de vias de acesso e de circulação segura e transitável;

2) Comprovação técnica ou declaração do município de que o imóvel está inserido na malha urbana;

3) Existência de responsável técnico (ART), mesmo naquele caso em que esta exigência é dispensada pelo Poder Público Municipal;

4) Memorial descritivo, em modelo-padrão Caixa, devidamente assinado pelo responsável técnico;

5) Laudo de vistoria específico, com foco em itens essenciais de qualidade e segurança, que será realizado por técnico autorizado pela Caixa, de forma complementar a vistoria/avaliação que regularmente é realizada nas demais operações;

6) Entrega, aos compradores, de Cartilha de Orientação ao Adquirente;

7) Declaração de ciência dos adquirentes quanto às condições de infraestrutura do imóvel.

A regra da transição valerá somente para os imóveis concluídos, cujo pedido de financiamento seja protocolado nas agências da Caixa até 30/6/2011. A partir de referida data somente serão acatados, para análise, propostas de financiamento de unidades habitacionais que atendam a todas as exigências mínimas estabelecidas pela Caixa. O documento que contém essas exigências estará disponível no site e em todas as agências do banco.

Terminado o período de transição, a Caixa reavaliará a questão e, dependendo do caso, poderá optar por regras diferenciadas de acordo com a região ou do porte do município. Porém, em hipótese alguma irá transigir em itens que possam fragilizar a qualidade, a segurança e as condições de habitabilidade do imóvel.

As agências da Caixa estão autorizadas a recepcionar as propostas que forem apresentadas, sendo que o eventual deferimento do financiamento dependerá não apenas de o imóvel, o adquirente e o vendedor atenderem a todas as regras estabelecidas pela Caixa, mas também da conveniência e do interesse da empresa na concessão do financiamento.