Demanda crescente pelo crédito imobiliário

João Crestana*

Os números do mercado imobiliário impressionam. Acostumados que éramos a lidar com baixas cifras, passar a pensar em dezenas de bilhões de reais tem gerado expectativas e também boa dose de responsabilidade.

Uma das preocupações do setor vem de uma possível carência de recursos no prazo de quatro anos. O dinheiro da poupança e do FGTS – principais fontes destinadas à produção e aquisição de imóveis – mostram indícios de insuficiência. Chegar em 2014 com a linha do crédito imobiliário robusta requer debates imediatos sobre o reforço na destinação da poupança e de fundings alternativos.

Segundo a Caixa, suas cotas de financiamento médio (LTV) ao final de 2010 eram de 68% para o SBPE e 73% para o FGTS. Dos seus imóveis financiados, 44% tinham valor inferior a R$ 50 mil e 5% valor superior a R$ 200 mil. Isso demonstra aderência ao perfil do déficit habitacional, que deverá ser enfrentado ao longo dos próximos 15 anos.

Neste momento, temos de intensificar os estudos e as discussões com os bancos públicos e privados, a Abecip e as securitizadoras, a fim de promover ajustes legais e culturais para estimular a sinergia entre o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

Os Fundos de Pensão acumulam mais de R$ 600 bilhões, as reservas técnicas das seguradoras outras centenas de bilhões e os investidores estrangeiros querem boas alternativas. As LCI (Letras de Crédito Imobiliário), os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e todo o segmento de securitização de recebíveis são instrumentos a serem divulgados, pois dão liquidez imediata às receitas futuras dos empreendimentos. Ainda, os Covered Bonds, títulos lastreados na carteira imobiliária dos bancos, permitem a eles utilizarem recursos adicionais de tesouraria ou de investidores para financiar imóveis e melhorar seus resultados.

Outro aspecto que merece atenção é o reajuste dos preços. De 2005 a 2010, na cidade de São Paulo, o valor médio de área lançada registrou incremento de 62%, enquanto a inflação do INCC limitou-se a 48% acumulado no período. Isso se deve ao forte e rápido aquecimento após longos anos de estagnação do setor. Agora, os preços atingiram o limite na escalada de alta e não sofrerão grandes mudanças, meramente acompanhando os índices da inflação e eventuais flutuações tópicas de procura em quarteirões específicos de bairros especiais. E com a demanda estável, não há tendência de preços inflacionados.

O cenário futuro é de mercado sólido e estável, sem risco de “bolha”, pois há demanda e o nosso sistema financeiro é rígido na concessão de créditos para empresários e compradores. Resta um alerta: comprar imóvel é sempre bom, desde que seja para morar, instalar uma empresa ou alugar a unidade. Para aqueles que buscam especular, a recomendação é: não comprar. O especulador deve permanecer no mercado de papéis, moedas e derivativos. Imóvel como investimento é complemento de renda e de aposentadoria tão somente.

* João Crestana é presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da CBIC