Bolha imobiliária ou novo patamar de preços?

O aumento de preços dos imóveis nos últimos anos trouxe a preocupação da existência de uma “bolha imobiliária” no Brasil, principalmente em função da convulsão mundial gerada pela crise no setor imobiliário americano.

Para que possamos entender o que acontece no País, é necessário entender que “bolha imobiliária” acontece se os aumentos de preços forem dirigidos, não por fundamentos econômicos, mas por mera expectativa de aumento futuro dos preços. Vale dizer, ainda, que o aumento de preços deve estar totalmente desvinculado das flutuações normais de mercado e de uma matriz consistente de custos.

De qualquer forma, quando se fala em preço, deve-se pensar em sua associação com o valor do bem. Quanto vale um imóvel? A resposta mais simples e direta é que vale o quanto pagam por ele. A decisão de compra, obviamente, está vinculada ao fato de que o bem a ser adquirido atenda aos anseios e às necessidades do comprador, do ponto de vista qualitativo e quantitativo, foi comparado às ofertas existentes, apresentou competitividade e, principalmente, se a forma de pagamento é adequada.

Outro fato relevante, é que a flutuação de preços depende da relação direta entre o equilíbrio de oferta e demanda. E a demanda, no Brasil, não tem sido plenamente atendida pelo mercado por uma série de razões, que vão desde dificuldades com licenciamento e aprovação de projetos, até a falta de infraestrutura para produção – equipamentos e mão de obra.

Agregue-se a estes, a escassez e o encarecimento dos terrenos – matéria-prima imobiliária –, e causas vinculadas à legislação de uso e ocupação do solo. Estima-se que nos próximos dez anos, deveremos produzir 1,9 milhão de habitações por ano, considerando-se o crescimento vegetativo do mercado e o deficit atual.

No Brasil, seguindo tendência iniciada nos anos 1980, o número de arranjos familiares vai crescer de duas a três vezes mais do que a população, o que demandará mais unidades. Se o setor não tiver condições adequadas para produzir suficientemente e equilibrar oferta e demanda, o resultado poderá ser aumento de preços.

É certo que o preço dos imóveis tem variado bastante nos últimos anos. Em que pese os aumentos mais expressivos a partir de 2009, se considerarmos um período de análise maior, e descontarmos a variação do INCC (Índice Nacional do Custo da Construção Civil), veremos que o aumento real dos imóveis de 2002 até agora, na cidade de São Paulo, situou-se em 30%, percentual que não pode ser considerado preocupante.

Outro fato interessante para avaliação é a análise do perfil de compradores da carteira da Caixa, que detém aproximadamente 80% dos financiamentos imobiliários do mercado. Fica evidente que a maioria dos compradores, pelo menos 71% do total, está adquirindo seu primeiro imóvel, e realizando o sonho de morar com dignidade, dentro de condições compatíveis com a possiblidade de pagamento. Portanto, longe de serem investidores que compram uma unidade pensando na valorização futura.

Muito se fala que os preços dos imóveis subiram acima da evolução dos salários. Contudo, o mercado de compra permanece. Como explicar isto?

A resposta está na manutenção da capacidade de pagamento dos compradores. O mesmo imóvel, se comparado seu preço atual com o de dez anos atrás, tem hoje valor de venda proporcionalmente superior à evolução dos salários. Todavia, a alteração nas condições de pagamento, as taxas de juros baixas, o maior prazo de financiamento e de valor financiado em relação ao preço total do imóvel garantem a capacidade de aquisição da mesma unidade por aqueles que se mantiveram no mesmo patamar de renda.

Em função dos fundamentos econômicos a que os preços estão atrelados, a conclusão é que não há possibilidade, neste momento, da formação de uma “bolha imobiliária”. Na verdade, o novo patamar de preços dos imóveis está condizente com a realidade econômica do País. Nada além disso.

* Claudio Bernardes é presidente do Secovi-SP e reitor da Universidade Secovi