Panorama do mercado imobiliário

O setor imobiliário da cidade de São Paulo permaneceu aquecido, em 2012, apesar de ter registrado lançamentos inferiores a 2011. Isso se deve, principalmente, ao amadurecimento do mercado, que passa a atuar de forma mais sustentada. É o que chamamos de “freio de arrumação”. Ou seja, a adequação da demanda à capacidade e aos meios de produção, com a necessária cautela diante das incertezas da economia mundial. Porém, e surpreendentemente, a comercialização continuou aquecida e o comprador confiante.

Os fatores que impulsionam o mercado residencial são diversos, mas o principal é o equilíbrio entre demanda, preços e capacidade de pagamento, e a oferta. O crescimento de 10% nas vendas este ano, comparativamente a 2011, teve como efeito colateral a queda do estoque de unidades à venda para volume pouco abaixo da média dos últimos anos. Para o funcionamento equilibrado do mercado, este estoque deve ser recuperado.

Preços – O mercado imobiliário atingiu um novo patamar de preços, em parte como recuperação da forte retração de crédito para financiamento à produção e aquisição das últimas duas décadas. Também, os novos preços estão vinculados a uma matriz de custos, onde o terreno como insumo principal teve sensível aumento. Isto, em função da escassez provocada pela regulação do uso e ocupação do solo, além da demora nos processos de licenciamento. Entretanto, caminhamos para um processo de crescimento estável e proporcional ao desenvolvimento econômico.

Em 2012, os preços de novas unidades subiram pouco acima da inflação, chegando a 7%, em média. Se em alguns bairros onde a oferta de terrenos é escassa e há boa infraestrutura os preços sobem um pouco mais, existem alguns distritos com potencial para novos lançamentos, e onde o custo do terreno pode ser relativamente mais baixo e os preços subir menos.

Em um novo cenário de preços e produção, o problema do mercado não é de demanda. Todavia, teremos de enfrentar, em 2013, os gargalos de infraestrutura, que passam pelas obrigatórias revisões do Plano Diretor Estratégico, Lei de Zoneamento e Código de Obras e Edificações. Também, há a necessidade de desburocratizar as aprovações e os licenciamentos de projetos. Neste aspecto, o novo prefeito entendeu as necessidades da cidade e saberá, certamente, conduzir o processo que deve equilibrar a implantação de novos modelos de ocupação e o atendimento da demanda.

É necessário, ainda, aperfeiçoar os modelos para operar o Minha Casa, Minha Vida nas regiões metropolitanas, onde existe muita dificuldade para se compatibilizar o programa com a realidade de mercado, principalmente na faixa 1 (para famílias de menor renda). A parceria entre os governos Estadual e Federal é importantíssima, bem como o estímulo ao Casa Paulista, do governo do Estado.

Comprar ou alugar? – O mercado de locação na Capital manteve a elevação de preços em 2012, mas em ritmo menor ao registrado nos dois anos anteriores. As unidades localizadas nos bairros próximos ao metrô e na região central da capital, bem como nas zonas intermediárias entre Centro e periferia, apresentaram aumento expressivo. Porém, a prevalecer o forte aquecimento da demanda, sem a contrapartida na oferta, naturalmente os preços sofrerão reajustes acentuados.

Como todo mercado, esse segmento depende basicamente do aumento de imóveis ofertados para locação. E este aumento na oferta poderia vir com incentivos tributários. A proposta, ao que nos parece, deveria ser estudada pelo governo federal.

Investir – Durante o ano, debatemos exaustivamente acerca da formação ou não de “bolha imobiliária” e concluímos que não existem fundamentos capazes de estruturar este cenário. Afinal, um fator indica claramente o movimento do mercado: aproximadamente 70% dos financiamentos da Caixa são destinados a famílias que adquirem o primeiro imóvel para morar. Obviamente, este comprador não está especulando com a expectativa de aumentos de preços futuros.

Resumidamente, o momento é bom para investir em imóveis, que além da segurança é alternativa ao mercado financeiro. Entretanto, é preciso saber como e onde comprar para maximizar o investimento, e isto só é possível com a ajuda dos profissionais do mercado.

Claudio Bernardes é engenheiro civil, presidente do Secovi-SP e reitor da UniSecovi