Uma visão completa do setor de loteamentos

A palestra Loteamento: Uma discussão sobre os desafios atuais, promovida pelo PQE (Programa Qualificação Essencial) do Sindicato da Habitação, aconteceu na última terça-feira, 24/4 e atraiu um público de mais de 100 pessoas. Na ocasião, representantes do Secovi-SP – Caio Carmona Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente e presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano); Inácio Silveira do Amarilho, vice-diretor da Diretoria de Associações em Loteamentos Fechados da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios; e Lair Alberto S. Krahenbul, diretor para assuntos legislativos – abordaram todos os complexos assuntos dessa atividade imobiliária.

Caio Portugal fez um breve relato do que aconteceu no mercado imobiliário desde a promulgação da Lei 6766/79 até o PL 3057/00, enfatizando a necessidade de efetuar mudanças em relação aos condomínios urbanísticos, loteamentos fechados, restrições ambientais e rescisões contratuais (devolução de prestações pagas e indenização de benfeitorias). Ele também discorreu sobre os requisitos urbanísticos e ambientais, as responsabilidades do empreendedor e do poder público e todo o processo de desmembramento do projeto de loteamento, desde a aprovação, registro, contratos e regularização fundiária até as disposições penais.

Desafios atuais das associações em loteamentos

“As interpretações genéricas e divergências entre os poderes municipal, estadual e federal lideram os principais obstáculos da administração das associações em loteamentos”, informou Inácio Silveira do Amarilho, que sustentou suas afirmações com a apresentação de estudos de casos reais. Ele também tratou da obrigatoriedade das contribuições financeiras dos moradores desses empreendimentos para com essas associações. “É necessário fazer a distinção individual de cada caso”, ponderou, acrescentando que não se pode ignorar que a associação trabalha para obter resultados que satisfaçam às necessidades da comunidade.

Amarilho também deu orientações sobre como validar a constituição de uma associação em loteamento. De acordo com ele, isso pode ser feito em dois momentos: na concepção ou no registro do empreendimento. “Independente da escolha, é fundamental que haja a ratificação da adesão à associação nas escrituras – contrato de compra e venda – ou nas cessões de direito. Isso garantirá segurança jurídica e regularidade ao processo de implantação da associação”, explicou.

Inclusão em programas de financiamento

Lair Alberto S. Krahenbul iniciou sua apresentação mostrando dados do Ministério das Cidades que revelam um deficit habitacional de 5,6 milhões de unidades no País, sendo que 83% desse total se concentram no setor urbano e 17% na zona rural.

Segundo o palestrante, um dos principais problemas enfrentados por iniciativas do governo federal, como o programa Minha Casa Minha Vida, é a questão dos terrenos. “A indústria de loteamentos poderia ser grande parceira desse tipo de iniciativa, principalmente quando considerados os problemas de infraestrutura e o valor dos terrenos em áreas urbanas”, defendeu.

A segunda etapa do Minha Casa Minha Vida designará 60% dos subsídios para famílias com renda de até R$ 1.395,00. Para Krahenbul, oportunidades como essa devem ser aproveitadas por empreendedores do setor de loteamentos. No entanto, essa não é a única opção disponível. Há subprogramas que também despontam com a mesma proposta, como o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), o PNHR (Programa Nacional de Habitação Rural) e o PNHU (Programa Nacional de Habitação Urbana).

Ainda de acordo com o palestrante, diversos benefícios poderiam ser estendidos para a área de desenvolvimento urbano, como o Regime Especial Tributário (inclui Imposto de Renda, PIS/PASEP, Contribuição Social sobre o Lucro Líquido e COFINS); desoneração fiscal de ICMS, ITBI e ISS; e financiamento de até 100% do custo de construção, com liberação antecipada de até 10% do valor da obra ou do valor do terreno.