O novo patamar do mercado imobiliário

O mercado imobiliário caminha para o patamar do desenvolvimento sustentado. Vários são os indícios do processo, alicerçados em pesquisas mensalmente realizadas pelo Secovi-SP, que acompanham o desempenho da área em termos de volume de vendas e de lançamentos, com base em dados da Embraesp, e na observação da linha histórica do segmento.

Para que se possa avaliar o comportamento do mercado, é preciso considerar um período de tempo maior. Imóvel não é produto similar aos de uma linha de produção industrial. Entre a concepção e a entrega final das unidades de um empreendimento, são consumidos três ou mais anos. Assim, ignorar essa especificidade pode resultar em interpretações equivocadas. A análise isolada do número de unidades vendidas, ou como foram vendidas e a que preço, sem considerar o conjunto das operações, pode não conduzir à correta avaliação. É a apreciação global dos indicadores disponíveis que revela um setor e sua evolução, principalmente se esse segmento tem elevado ciclo operacional.

À luz dessa premissa, cabe olhar o passado recente de nossas atividades. Os anos 80 e 90 são considerados décadas perdidas para a indústria imobiliária brasileira. Excetuando-se os programas habitacionais no final do governo Figueiredo, pouco aconteceu de substancial na produção de moradias do País. Nesse período, o problema do setor e da sociedade teve um denominador comum: a falta de financiamentos.

A situação começou a mudar somente a partir de 2002, quando medida do Banco Central provocou a volta de recursos para o crédito imobiliário. Era o então chamado Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) virtual, um dinheiro que deveria ter sido destinado à habitação, e não o foi. Mas a grande mudança passa a acontecer de fato em 2004, com marco regulatório que veio garantir segurança aos agentes financeiros, às empresas e aos compradores de imóveis no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Desde então, o mercado imobiliário vem experimentando um notável crescimento, relacionado ao aumento do poder aquisitivo e à volta dos financiamentos, com prazo e taxa de juros compatíveis com o bolso do comprador.

Em 2004, os empréstimos realizados com recursos da caderneta de poupança no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 3 bilhões, em âmbito nacional, correspondentes a 54 mil unidades. De lá para cá, o incremento foi excepcional. Chegamos em 2011 com R$ 80 bilhões em financiamentos (um recorde histórico), equivalentes a 493 mil habitações, e a previsão para este ano é de quase R$ 104 bilhões.

Essa curva ascendente teve um pico em 2010, que foi um ano incomparável. E houve uma razão concreta: o Produto Interno Bruto registrou taxa de 7,6%.
Dinamismo econômico, renda maior, confiança no futuro, forte demanda por imóveis, financiamento abundante e produção condizente foram os ingredientes da receita do surpreendente sucesso do setor.

E haveria tudo para essa receita continuar funcionando em 2011 não fosse uma nova crise abalar a economia mundial. O Brasil não ficou imune à desaceleração internacional, como comprova o aumento de apenas 2,7% do PIB.

O mercado imobiliário na capital paulista, que por ser o maior do País é também o mais sensível, sofreu com a diminuição de três ingredientes na mencionada receita: a economia arrefeceu, a confiança diminuiu e a demanda se retraiu um pouco. Tal fato repercutiu no desempenho do setor, que passou a fazer o necessário ajuste para que reencontrar o ponto de equilíbrio ideal, agora com vistas a um crescimento sustentado.

Embora a comercialização no ano passado tenha superado os níveis históricos médios, até mesmo com Valor Geral de Vendas (VGV) ligeiramente maior, o mercado teve desempenho menor se comparado unicamente aos elevados números de 2010.

Isso não significa uma desativação preocupante, como alguns insistem em afirmar. Na verdade, o setor está se ajustando às novas condições. Afinal, a grande função social do mercado imobiliário é equilibrar oferta e demanda, para que se consiga a estabilidade de preços

Essa é a ciência dos negócios imobiliários. Uma ciência esquecida pela euforia que envolveu a todos, graças a um cenário econômico exuberante, vis-à-vis à realidade de outros países, e que agora se assenta em seu devido lugar.

Desse modo, sem entusiasmo exagerado, mas com objetividade, é de se esperar que o mercado de imóveis continue a apresentar bons resultados em 2012 e nos próximos anos. Inclusive, cada vez mais bem distribuído no atendimento a diferentes faixas de renda familiar.

Até 2022, será necessário produzir 23 milhões de novas moradias no País, de cerca de 1,9 milhão de habitações por ano. Isso implica trabalhar muito para que programas governamentais, como o Minha Casa, Minha Vida, funcionem para todos, inclusive nas metrópoles. Implica, ainda, propor e defender a adoção de novos modelos de ocupação urbana, sem os quais é impossível viabilizar os empreendimentos e, por consequência, equilibrar oferta e demanda. Esses são os novos desafios de nosso setor.

Claudio Bernardes é presidente do Secovi-SP, Reitor da Universidade Secovi e titular da Ingaí Incorporadora S/A