O que é outorga onerosa?

João Crestana*

Ao contrário do que possa parecer, outorga onerosa não é uma rara e contagiosa doença tropical, nem é a denominação técnica usada para a popular dor nas costas.

Trata-se de um instrumento jurídico, usado para incentivar o desenvolvimento urbano. “Outorgar” nada mais é que conceder, e “onerosa” indica que esta concessão é feita em troca de pagamento. É forma prevista em lei para se exercer o direito de construir de acordo com o coeficiente máximo estabelecido pelo zoneamento, mediante contrapartida prestada pelo beneficiado à sociedade. Os recursos obtidos são usados principalmente para regularização fundiária, programas habitacionais de interesse social, ordenamento da expansão urbana, implantação de equipamentos comunitários, criação de espaços públicos, ou proteção de áreas de interesse ambiental e cultural. O Estatuto das Cidades, Lei 10.257/2001, define diretrizes gerais, e leis municipais específicas estabelecem condições para determinar as formas de cálculo para a cobrança, as contrapartidas exigidas pela cidade e eventuais isenções.

Assim, o Plano Diretor Estratégico de São Paulo, de 2002, e a Lei de Zoneamento de 2004 definem condições para a outorga onerosa, que vem funcionando muito bem. Ferramenta legal importante e poderosa, ela incentiva as melhores práticas de ocupação e requalificação dos espaços urbanos, e já permitiu várias transformações, como a construção da ponte estaiada Otávio Frias de Oliveira, por exemplo.

Como boa ferramenta, pode ser bem ou mal utilizada. Tal como um martelo, que serve para fabricar uma bela mesa ou para agredir alguém criminosamente.

Na última semana, foi divulgado o mau uso da outorga onerosa por alguns agentes, mediante fraudes financeiras, autenticações falsificadas de pagamentos bancários. Deplorável comportamento exige rigorosa apuração por parte da polícia e do Ministério Público. Os responsáveis devem ser enquadrados exemplarmente, na forma da lei. Sem dúvida, houve agentes e vítimas da fraude, e é essencial que as investigações oficiais estabeleçam claramente quem é quem.

Porém, não se admite macular esse instrumento valioso ou imputar o mau uso às empresas em geral. Da mesma forma, seria impróprio denegrir todos os médicos se um deles fosse condenado como estuprador. Criminosos ou contraventores são pessoas de qualquer profissão que ofendem as leis penais. Somente a elas cabem punições definidas por estas mesmas leis.
A outorga onerosa é valiosíssimo mecanismo urbanístico e deve ser preservada zelosamente. Servirá para

construirmos a cidade do futuro, substituindo a ocupação espalhada por uma cidade compacta, com inteligência. Para racionalizar o uso da infraestrutura cara e diminuir o sacrifício do cidadão que perde horas em desconfortável locomoção entre o emprego e a moradia.

Os habitantes de São Paulo desejam uma cidade despoluída, com eficiente mobilidade urbana. Chegará o momento de trocar os carros pelo transporte público de qualidade. Haverá espaço confortável e acessível para pedestres, calçadas amplas localizadas em espaços iluminados, seguros e com tecido urbano vivo.

A boa governança requer o uso correto das legislações e o dever de combater as más práticas. O que há de bom em São Paulo, como a outorga onerosa, é capaz de transformar o que há de ruim.

O mercado imobiliário vai continuar a equilibrar sustentavelmente a oferta e a demanda produzindo habitações, espaços para serviços, escolas e hospitais, sempre dentro das leis e regulamentos urbanísticos estabelecidos pela sociedade. O setor é composto por dezenas de milhares de empresas no País, e estas concorrem entre si com qualidade, tecnologia e diversidade de preços. E, sobretudo, ética.

Fraudes, corrupção e eventual mau uso da máquina pública devem ser tratados com o rigor da lei. O que está errado tem de ser corrigido, mas não se joga o bebê com a água do banho. É essencial defendermos o bom uso das ferramentas urbanísticas, e valorizarmos as boas empresas e os funcionários públicos dedicados e honestos.

João Crestana, presidente do Secovi-SP, da Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da CBIC e reitor da Universidade Secovi