Condomínios horizontais, condomínios de lotes e loteamentos: conheça as diferenças

Muitas pessoas adquirem um terreno pensando estar em um condomínio horizontal, mas, na verdade, estão equivocadas. A convite do PQE (Programa Qualificação Essencial) do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o desembargador Francisco Eduardo Loureiro esteve na entidade, nesta segunda-feira, 4/7, para esclarecer as diferenças entre esses modelos residenciais.

Ele explicou que parte da confusão se deve a manobras jurídicas que permitem transformar loteamentos em “condomínios de lotes”. Mas essa questão pode mudar de acordo com a localidade onde o empreendimento estiver. No Estado de São Paulo, por exemplo, a Corregedoria Geral da Justiça é terminantemente contra essas “mutações imobiliárias”. Para não correr o risco de levar gato por lebre na hora da compra, veja abaixo as principais diferenças apontadas pelo desembargador.

Além de serem regidos por Leis distintas (4591/94 – Lei de Incorporação Imobiliária, a qual rege os condomínios, e a Lei 6766/79, de Parcelamento do Solo Urbano, que se refere aos loteamentos), os condomínios-edilícios são caracterizados pela presença obrigatória de edificações. Cada unidade autônoma deve corresponder a uma fração ideal de área privativa e uma fração ideal de área comum. Já no caso de loteamentos, os adquirentes compram lotes (terreno), nos quais construirão suas residências quando puderem, com quem quiserem e quando quiserem. Outro diferencial é que, no exato momento do registro, as vias de acesso e áreas comuns tornam-se automaticamente públicas, assim como as áreas institucionais e verdes.

Mas, se as leis são tão claras, porque será que ainda existe tanta confusão? De acordo com Loureiro, a partir da década de 1970, para garantir a segurança dos moradores, os adquirentes de lotes começaram a solicitar que o acesso a esses empreendimentos fosse controlado por meio de portarias. No entanto, isso só é possível se as Leis Municipais permitirem. Ainda assim, ele enfatiza que a melhor forma de lidar com essa situação é ter no planejamento inicial as áreas institucionais para fora do perímetro interno do empreendimento, com o objetivo de garantir a privacidade dos moradores, sem infringir a Lei.

Também participaram desse evento os representantes do Secovi-SP, Caio Carmona Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano Sustentável, Mariângela Iamondi Machado, Coordenadora desse painel, e Inácio Silveira do Armarilho, advogado, os dois últimos, respectivamente, diretora e vice-diretor da Diretoria de Associações em Loteamentos Fechados da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios.