Áreas contaminadas: oportunidades para o desenvolvimento imobiliário

As grandes metrópoles, como São Paulo, passam por ciclos econômicos ao longo de décadas. No final do século 19 e, principalmente, na primeira metade do século 20, a cidade experimentou um processo de industrialização, talvez sem paralelo, no hemisfério sul.

Indústrias de todo porte e atividades instalavam-se em São Paulo pela facilidade de matérias-primas, público consumidor e exportação. Este movimento foi bastante ativo até pelo menos a década de 70, entrando em franco declínio no século atual.

Hoje, apenas indústrias de pequeno porte ou de alta tecnologia escolhem a cidade de São Paulo para se instalar. Mas e o grande parque industrial que floresceu aqui durante um século? Em grande parte foi desativado e deixou como herança terrenos grandes de 3.000 a 100.000 m² (alguns ainda maiores), muitos bem localizados e, portanto, alvos do interesse imobiliário.

Acontece que, até meados da década de 90, o assunto contaminação de solo não era abordado pela indústria, sociedade, ou mesmo pelos órgãos de controle ambiental, como a Cetesb, que até este momento concentravam-se na prevenção e monitoramento da qualidade do ar e da água superficial.

No século 21, a questão foi normatizada por atos da Cetesb, legislação estadual, municipal e normas federais. Os principais adquirentes de terrenos colocaram a questão passivo ambiental como uma variável da equação para a valoração do imóvel.

Desde 2002, a legislação estadual prevê um plano de desativação para as indústrias que estão encerrando atividades, o que deveria ser suficiente para o comprador entender em qual estágio se encontra o terreno no gerenciamento da eventual contaminação de solo e água subterrânea. No entanto, por motivos diversos que fogem do escopo do presente artigo, em muitas situações, antigos terrenos industriais mudam de uso sem estudos prévios do empreendedor anterior, ou do comprador.

A incorporação imobiliária requer grandes investimentos, financiamento em instituições bancárias e estabelece responsabilidades jurídicas com os futuros proprietários dos imóveis. Entendo que o conhecimento pleno do local onde será erguido o imóvel é condição sine qua non para o sucesso do empreendimento.

No momento em que o empreendedor e sua equipe técnica compreenderem aspectos técnicos e jurídicos do gerenciamento de áreas contaminadas (GAC) e da tramitação de processos em Cetesb/Decont, poderão equacionar economica e temporalmente o futuro empreendimento. Em uma cidade como São Paulo, entender o processo de GAC confere uma vantagem competitiva, pois permite incorporar em terrenos grandes, bem localizados e que podem ser negociados a um preço menor em função de situação ambiental.

Uma das formas que empresários e profissionais que atuam no segmento de incorporação imobiliária podem obter esse conhecimento e ter um diferencial competitivo é por meio de cursos, como Desenvolvimento imobiliário em áreas contaminadas, oferecido pela Universidade Secovi, no qual sou um dos docentes, ao lado de grandes especialistas no tema. Informe-se sobre o programa no site da instituição.

(*) Rivaldo Mello, geólogo e mestre em geoquímica ambiental pela USP, ex-presidente da AESAS (Associação Brasileira de Consultoria e Engenharia Ambiental) e docente da Universidade Secovi.