Mercado imobiliário e interesse por áreas contaminadas
Rivaldo Mello*
A metrópole São Paulo, no final do século 19 e, principalmente, na primeira metade do século 20, experimentou um processo de industrialização intenso. Hoje, apenas indústrias de pequeno porte ou de alta tecnologia escolhem a cidade para se instalar. Qual o destino do grande parque industrial que floresceu aqui durante um século? Em grande parte, foi desativado, e deixou como herança terrenos grandes, de 3.000 a 100.000 m² (alguns ainda maiores), muitos bem localizados e, portanto, alvos do interesse imobiliário.
Nos últimos anos, a gestão de áreas contaminadas (GAC) foi normatizada por atos da Cetesb (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo), legislação estadual, municipal e normas federais. Os principais adquirentes de terrenos colocaram a questão do passivo ambiental como uma variável da equação para a valoração do imóvel. O custo de aquisição de um terreno contaminado deve ser descontado do valor da compra, o que eventualmente pode ser um bom negócio para incorporadora, com conhecimento adequado de GAC, principalmente quando o proprietário do imóvel não possui as condições necessárias para atender a legislação ambiental.
Desde 2002, a legislação estadual prevê o plano de desativação para as indústrias que estão encerrando atividades, o que deveria ser suficiente para o comprador entender em qual estágio se encontra o gerenciamento de eventual contaminação de solo e água subterrânea. No entanto, por motivos diversos em muitas situações, antigos terrenos industriais mudam de uso sem estudos prévios do empreendedor anterior ou do comprador.
Por isso, entender o processo de GAC confere uma vantagem competitiva, pois permite incorporar em terrenos grandes, bem localizados e que podem ser negociados a um preço menor em função da situação ambiental. Casos típicos de terrenos muito bem localizados são postos de combustíveis, que representam mais de 70% do total de áreas contaminadas do Estado de São Paulo. A descontaminação em postos, por tratar-se de compostos conhecidos e com diversas técnicas disponíveis, normalmente apresentam custos menores do que em áreas industriais.
Os assuntos acima elencados, assim como estudos de caso, com custos, cronogramas, e problemas encontrados, serão apresentados e discutidos, por profissionais altamente qualificados da iniciativa privada e órgãos públicos, no curso de desenvolvimento imobiliário em áreas contaminadas, oferecido pela segunda ano consecutivo pela Universidade Secovi.
(*) Rivaldo Mello, geólogo e mestre em geoquímica ambiental pela USP, ex-presidente e atual diretor da AESAS (Associação Brasileira de Consultoria e Engenharia Ambiental), membro da Câmara Ambiental da Construção Civil e do COSEMA – Conselho Superior de Meio Ambiente da FIESP.
