Cuidados necessários para investir em imóveis para renda

Sempre que as taxas básicas de juros são reduzidas abaixo dos ditos dois dígitos, investidores de uma forma geral, desde os grandes fundos de pensão até os pequenos poupadores, saem em busca de alternativas ao investimento em renda fixa, cuja rentabilidade fica aquém das expectativas e/ou necessidades desses investidores.

Neste contexto, os investimentos imobiliários surgem como uma das opções mais óbvias, até porque, grande parte dos investidores, erroneamente, julga que o risco de se investir em imóveis é similar ao da renda fixa.  Só que não é.  O investimento em imóveis para renda requer um mínimo de conhecimento interdisciplinar, que abrange desde conceitos de produto (arquitetura/tecnologia/engenharia) até de micro e macroeconomia.

Comecemos pelos conceitos de produto. Quando se fala de produto imobiliário, é impossível fugir do velho clichê “localização, localização, localização”. De fato, localização é o aspecto mais importante de qualquer investimento imobiliário.  Porém, é muito comum que a análise se paute pela ponderação quanto à qualidade do bairro ou da rua em que o empreendimento está localizado, ao passo que deveria ser muito mais profunda que isso. Há de se considerar, por exemplo, a intersecção da localização com o uso do imóvel. Muitas vezes, o local é excelente para empreendimentos residenciais, mas não atende aos requisitos mínimos para um edifício de escritórios.

Uma análise um pouco mais profunda pode revelar que um lado da calçada de uma rua vale bem mais do que o outro lado da mesma rua.  Se o imóvel for voltado para o varejo, então, a análise do investidor pode facilmente revelar que cada uma das esquinas de um cruzamento tem valor diferente.

Outro aspecto importante é estar atento a tendências, geralmente impulsionadas por iniciativas do lado da demanda, principalmente relacionadas à tecnologia, ou por limitações do lado da oferta, especialmente as impostas pela legislação de uso e ocupação do solo.

Nos primeiros anos desta década, por exemplo, houve um boom de lançamentos de salas comerciais nas grandes cidades brasileiras, principalmente São Paulo e Rio de Janeiro. Na ocasião, o potencial comprador-investidor dessas salas deveria ter levado em consideração, ao menos, dois importantes pontos: (i) o impacto da sobre-oferta desse tipo de produto, já que havia empreendimentos similares por todos os cantos da cidade e (ii) o surgimento, ainda incipiente na ocasião, de uma nova modalidade de ocupação comercial, o coworking. Hoje, está claro que o coworking veio para ficar e será a opção preferida pelos pequenos profissionais liberais que costumavam locar as salas comerciais.  Porém, era extremamente difícil se ter essa leitura em 2010 ou 2011.

Já como exemplo de limitações impostas do lado da oferta, podemos citar o Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo, que entrou em vigor em 2014.  O seu conceito foi baseado na premissa de se criar unidades habitacionais economicamente acessíveis nas regiões próximas à estrutura de transporte público existente. Com isso, foram criados os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, onde a legislação permite que se construa muito, porém somente apartamentos bem pequenos e com, no máximo, uma vaga de garagem.  O investidor deve, portanto, ficar atento ao risco de sobre-oferta de unidades pequenas.

Por fim, o investidor, principalmente o de pequeno porte, deve considerar as alternativas de investimentos imobiliários via mercado de capitais, como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).  Estes podem oferecer algumas vantagens em relação ao investimento direto em imóveis, a começar pela isenção de imposto de renda.

Liquidez é outra vantagem importante. Vender um apartamento é bem mais difícil e demorado do que vender cotas de um FII no mercado de capitais.  Os FIIs são administrados por especialistas, o que simplifica a vida do investidor tanto na gestão do ativo (pagamento de tributos, manutenções e comercialização), quanto na escolha da estratégia de investimento mais adequada. De qualquer forma, escolher um FII para investir não é trivial.  Deve-se levar em conta as taxas de administração, o histórico do gestor, a(s) classe(s) de ativos e o nível de diversificação do fundo.

Portanto, fazer investimentos imobiliários é potencialmente prazeroso e rentável, mas não é tarefa fácil. Requer entendimento de premissas que vão do layout da cozinha projetada ao momento em que o tipo de ativo se encontra no ciclo imobiliário. O investimento imobiliário errado pode custar muito caro ao investidor, pois pode levar muito tempo para ele estancar a perda e sair da posição.

(*) Rodolfo Senra é sócio-fundador da Brio Investimentos, especializada em investimentos imobiliários institucionais, e docente da Universidade Secovi no curso Como investir em apartamentos e escritórios para renda.